本文摘要：自粤港澳大湾区建设规划实施以来，特别是在是随着港珠澳大桥的通车，如何将9+2城市群的优势相融合，沦为大湾区发展的众多命题。以粤港澳大湾区城市产业融合和地产领域投资所面对的机遇及挑战为背景、以广州、深圳及香港三地动态直播和连线对话的方式，戴德梁行在11月6日举行的粤港澳大湾区产业及房地产引导大湾区投资商机THINK-IN论坛，得出了更加明晰的方向。

自粤港澳大湾区建设规划实施以来，特别是在是随着港珠澳大桥的通车，如何将9+2城市群的优势相融合，沦为大湾区发展的众多命题。以粤港澳大湾区城市产业融合和地产领域投资所面对的机遇及挑战为背景、以广州、深圳及香港三地动态直播和连线对话的方式，戴德梁行在11月6日举行的粤港澳大湾区产业及房地产引导大湾区投资商机THINK-IN论坛，得出了更加明晰的方向。▲粤港澳大湾区产业及房地产引导大湾区投资商机论坛现场其中广州会场，在大湾区城市群产业发展演进、趋势及机遇主题共享中，广佛肇、澳珠中江、港深莞惠城市群未来在TOD、创新科技及智能生产领域等，沦为未来粤港澳大湾区在产业布局及地产领域发展的三大关键词。大湾区城市群产业发展机遇以珠江湾区为核心的粤港澳大湾区，汇集了广州、深圳、香港、东莞及珠海等多个港口，同时又挤满了现代服务业、战略性新兴产业及高科技产业，被彰显了湾区群+港口群+产业群+城市群的变换效应，不具备多极共生及梯度发展的特色。

由此构成的广佛肇、澳珠中江、港深莞惠城市群将相结合各城产业优势，更进一步前进区域一体化及产业融合。▲大湾区各城市产业定位及新区发展方向广佛肇城市群，由广州在科技产业创意及枢纽型网络城市方向的发力，联手在制造业上积蓄极大能量的佛山、肇庆，将超越城界壁垒，在产业分工与布局上更为合理，向着湾区枢纽迈向；汇集金融、科技创新产业及制造业绝对优势的港深莞惠城市群，将预示着港浅一体化、深莞一体化的步伐，沦为未来湾区创意中心；随着港珠澳大桥的通车，澳珠中江所处的珠江西岸城市群与东岸的壁垒将被超越，东西两侧的资本、产业链将畅通无阻，未来以国际创新型城市及生态文明特区珠海为中心，造就中山及江门构建经济上的兴起。

▲戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿共享，大湾区未来的产业机遇将探讨在TOD（还包括空港经济）、创新科技及智能生产这三个领域：探讨TOD：湾区备受瞩目潜力股渐渐完备的铁路、公路及机场交通网络，切断了城市间资源流动的脉络，为城市群及横跨区域的经济往来奠定了坚实基础。TOD作为湾区内未来最不具潜力的投资机遇，获益于战略市场需求及政策扶植，在造就区域贬值、优化产业结构、加快人口引入及完备城市功能上将大有所为。其中，作为相连珠江两岸城市的西桥头堡中山翠亨车站，凭借政策推展、绝佳的区位与交通及高新科技产业发展目标，回头在前头，沦为有一点重点注目的TOD投资区域。

引进的龙头项目还包括中兴、哈工大机器人、保利及万科等。在TOD范畴持续发力的空港产业，为大湾区涉及电磁辐射区域带给了房价的大幅上升，顺利带上央区域贬值。

利用人才科研资源孕育出创新科技产业创新科技产业凭借大湾区绝佳的人才资源、优质的研发条件及布局普遍的新兴产业重点发展基地，未来将全面推展湾区产业转型升级，构建产业多元化，往产城人融合方向发展。未来广深科技创新走廊同步多个横跨区域产业区，未来将步入更加紧密的对话，率领三大城市群创新科技的发展转入新阶段。凭优良制造业基础让智能生产大放异彩享有实力雄厚制造业基础的大湾区，乘坐产业结构改版升级及智能生产全面飞速发展的东风，环绕六大重点投资区域，还包括中新的广州科学知识城、思科广州智慧城、佛山三龙湾高端创意核心区区、深圳湾生态科技园、松山湖科技产业园区及珠海经济技术开发区大放异彩。陶汝鸿认为，粤港澳大湾区内部的各个城市及片区须要充分发挥自身优势，强化湾区内的交流协作、融合发展，逃跑三大产业的发展机遇，守住先机，构建经济上的联合发展。

▲圆桌辩论广佛同步 优势互补赋能地产板块广州与佛山的同步，增进了两地在人才、资本及各类资源的流通，加快了产业结构的优化与转型升级，为地产板块彰显了新的能量。佛山市投资促进局局长俞红平回应，佛山是大湾区中享有极强制造业基础和创新能力的城市，未来随着9条地铁线路规划的落地，广州与佛山将更进一步构建无缝接入，增进人才的流动。佛山也大力与各方合作，充分发挥自身优势及创造力，如和香港贸发局签订合作备忘录，合作项目多达11个、手牵手碧桂园布局顺德新能源汽车小镇、促使美的库卡产业园等。

策画过多个产业地产项目，从珠江东岸进占到西岸的星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲讲解，随着大湾区规划的实施，南沙区在交通航运及金融科技等领域，都有了突飞猛进的规划。作为自贸区，南沙紧随人工智能趋势，引入大量高端生产企业，是重点发展的优势区域。而佛山强劲的制造业底蕴，不具备繁盛的智能生产、机器人、新一代信息技术、新材料和汽车电子产业，未来将有无穷的潜力。

在房地产投资领域具有非常丰富经验的越秀房地产投资信托基金主席林德丰回应，做到产业地产，城市产业及驱动力是关键。TOD项目在造就城市基础设施构建质的进步的同时，能有效地拉升产业驱动力并造就区域贬值，是引导湾区行进的引擎。坐落于东莞松山湖的光大WE谷项目，投资逾16亿，是光大集团布局多元产业、完备城市综合服务而倾力打造出的综合性产业园。

掌舵人林建强认为，转型产业地产，要逃跑产业的本质。首先不应具体产业定位，再者是如何打造出产业生态，以及获取电子货币服务协助企业较慢茁壮及发展。产业运营不应大力引进产业资源，与企业联合经营、发展及存活。

深圳及香港会场的嘉宾亦带给了精彩的共享：▲戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河对大湾区在打造出科创湾区中如何逃跑产业升级机遇展开理解。深圳作为湾区内活力科创的前沿，已培育了一条从行业巨头、独角兽、创业企业到行业上下游企业的科创企业生态链。广州的传统制造业将在产业升级的浪潮造就下转型升级，加快IAB、NEM 等新兴产业领域的发展，构建千年商都向粤港澳大湾区创意大脑的进步。香港将利用国际化的商业模式及服务体系、高度发达的金融市场，沦为湾区内科技公司面向海外回头过来的第一站，助力大湾区科创产业高效接入全球资本。

江冰河认为，粤港澳大湾区内部的各个城市及片区须要充分发挥自身优势，同时充分利用有所不同的资源展开协同有序、融合发展，之后可令各城产业遇上的短板问题迎刃而解。基汇资本董事总经理卢庆雄在香港会场的粤港澳大湾区房地产投资今昔与未来发展的主题上提及，自从粤港澳大湾区战略面世以来，当中香港市场仍在投资者心目中占到龙头方位。

自2011年起，投向大湾区房地产的资金中，落户香港的资金占到了84%，广州、深圳的占比次于。数据体现出有本港作为国际金融城市的价值，而随着大湾区整体第三产业的更进一步发展和成熟期，香港市场将面临更大的市场需求。目前，以服务业居多的第三产业，在大湾区内的产于仍以香港为主导，但广州、深圳的第三产业发展近年亦愈多闻飞快，去年占到各自生产总值的比重已升到六、七成水平。

第三产业的发展将引起对于写字楼物业的可观市场需求，预计在大湾区第三产业高速发展下，香港、深圳、广州等城市的写字楼市场未来发展当看得低一线。▲戴德梁行华中区董事总经理刘小华戴德梁行华中区董事总经理刘小华总结，日益完善的交通网络，将增进大湾区各城市群之间的密切合作，更加将超越湾区东西两翼的基础设施瓶颈。

城市群将号召湾区效应，协同发展，构建资源整合，前进要素流动及产业的分工协作与转型升级，造就地产板块庆贺新的活力与新机遇，为建构区域经济新的动能流经抗病毒催化剂。

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